Haben Sie schon mal darüber nachgedacht, eine Immobilie zu kaufen, die Sie nicht selbst bewohnen wollen? Also eine Immobilie, die Ihnen als Kapitalanlage dient und die Sie vermieten? Dann finden Sie im Folgenden Informationen über die wichtigsten Vor- und Nachteile und was Sie bei der Suche nach einem passenden Objekt beachten sollten.

Es gibt viele Gründe, die für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sprechen. Insbesondere dann, wenn Sie sich nicht auf einen Wohnort festlegen wollen, aber trotzdem nicht auf die vergleichsweise sichere Rendite einer eigenen Immobilie verzichten möchten. Aber auch wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen kann eine zusätzliche Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll sein:

• In Zeiten geringer Guthabenzinsen und stark schwankender Aktienkurse können Immobilien eine gute Alternative sein, um eine sichere Rendite zu erzielen. Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie zum Teil mit Fremdkapital finanzieren, denn im besten Fall dienen die Mieteinnahmen vollständig zur Tilgung der Darlehen. Das ist auch der Grund, warum für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage häufig weniger Eigenkapital von den Kreditinstituten verlangt wird.
• Während die Mieteinnahmen zwar Ihr zu versteuerndes Einkommen erhöhen, können Sie Ausgaben wie Zinsen, Instandhaltungskosten oder Kosten für eine Hausverwaltung steuerlich geltend machen. Besonders interessant ist dabei die Abschreibung des Gebäudewertes (AfA), die neben den oben genannten Kosten über Jahre hinweg Ihre Steuerlast senken
• Ist Ihre Immobilie im Alter abbezahlt, ergänzt die Miete unmittelbar Ihre Rentenbezüge. Parallel dazu bleibt Ihr eingesetztes Kapital durch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie langfristig gesichert. Das macht die eigene Immobilie zu einem wichtigen Faktor bei der Altersvorsorge.
• Anders als eine selbstgenutzte Immobilie, lässt sich eine Kapitalanlage leichter verkaufen. Das gilt vor allem dann, wenn sie sich in guter Lage befindet und sie stabil vermietet ist. Wenn Sie im Alter Liquidität brauchen, um sich zum Beispiel Reisewünsche zu erfüllen, weil Sie eine Haushaltshilfe benötigen oder weil Sie ein Familienmitglied finanziell unterstützen möchten, können Sie Ihre Kapitalimmobilie verkaufen, ohne selbst umziehen zu müssen.

Jede Kapitalanlage birgt gewisse Risiken und erfordert Aufmerksamkeit. Das gilt auch für Immobilien. Damit Sie mit Ihrer Investition die gewünschten Effekte erzielen, sollten Sie deshalb ein paar Dinge beachten:

• Ausbleibende Mieteinnahmen durch Leerstand, Zahlungsunwilligkeit oder unzuverlässige Mieter sind ein finanzielles Risiko. Deshalb sollten Sie sowohl die Immobilie sorgfältig auswählen (s.u.), als auch Ihre Mieter. In beiden Fällen macht es Sinn, sich professionell beraten zu lassen, um Risiken zu minimieren. Außerdem sollten Sie, ebenso wie bei der eigengenutzten Immobilie, Rücklagen für den Notfall bilden.
• Im Rentenalter erhöhen die Mieteinnahmen Ihre Einkünfte. Sie können sich aber auch ungünstig auf Ihre Steuerlast auswirken, wenn andere Einkünfte, wie z. B. gesetzliche Rente, Betriebsrente oder Kapitalerträge hinzukommen. Hier gilt es, die Flexibilität einer Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen, indem Sie mit Abschreibungen, Investitionen oder Rücklagen möglichst positive steuerliche Effekte erzielen (s.o.).
• Eine Immobilie als Kapitalanlage ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung, Kommunikation mit Mietern und das Einhalten gesetzlicher Vorgaben – all das muss organisiert und betreut werden. Wenn Sie das nicht selbst leisten möchten, kalkulieren Sie bei der Finanzierung die Kosten für eine Hausverwaltung mit ein und legen diese Aufgaben in professionelle Hände. Auch wir bieten Ihnen mit unserer GeWo Immobilienverwaltung GmbH einen entsprechenden Service an.

Um die oben genannten Risiken zu minimieren, ist es wichtig, dass Sie bei der Auswahl des Objekts besonders sorgfältig vorgehen.

Während bei der Suche nach einem neuen Zuhause Ihre persönlichen Vorlieben an Wohnform, Wohnort und Größe im Vordergrund stehen, geht es bei der Suche nach einer geeigneten Kapitalanlage vor allem um die Nachfrage am Immobilienmarkt. Die Immobilie muss für einen möglichst großen Kreis potentieller Mieter attraktiv sein. Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen der Zielgruppe gefallen, an die Sie vermieten möchten: Singles, Studenten, Paare und /oder Familien? Wenn Ihre Immobilie hier auf einen breiten Geschmack trifft, verringern Sie das Risiko von teurem Leerstand. Die wichtigsten Kriterien dabei sind:

• Lage
  Städtische Immobilien haben häufig die Nase vorn, weil sie in der Regel eine gute Infrastruktur mit Nahversorgung und Arbeitsplätzen bieten. Entsprechend hoch sind aber auch die Preise, was wiederum Ihre Rendite schmälern kann. Ein Blick ins Umland oder in kleinere Städte kann sich deshalb lohnen. Gibt es hier eine gute Infrastruktur, Nahversorgung und bestenfalls sogar öffentliche Verkehrsmittel, um in das nächste Oberzentrum zu kommen? Dann können diese Wohnorte eine gute Alternative sein.
• Mikrolage
  Wie sieht das direkte Umfeld der Immobilie aus? Ein U-Bahnhof in der Nähe ist ein großer Vorteil, aber direkt hinter dem Haus vielleicht auch störend. Das Gleiche gilt für den Kindergarten oder die nächste Pizzeria. Bei größeren Wohnungen oder Häusern, die für Familien geeignet sind, kann der Kindergarten ein Plus sein. Dagegen freut sich der Single in der Einzimmerwohnung eventuell über die Pizzeria nebenan. Wohnform, Mieter und Umfeld müssen also zusammenpassen.
• Ausstattung
  Neben Größe und Lage entscheidet auch die Ausstattung der Immobilie, für wen sie interessant ist. Ältere Mieter legen deutlich mehr Wert auf einen Fahrstuhl und eine barrierearme Ausstattung wie breite Türen und bodenebene Dusche. Für Familien sind dagegen oft Innenhöfe mit Fahrrad- oder Kinderwagenstellplätzen oder vielleicht sogar Spielgelegenheiten wichtig.

Eine Immobilie als Kapitalanlage kann eine finanziell interessante Alternative oder Ergänzung zu anderen Kapitalanlagen sein. Sie kann aber auch eine sinnvolle Alternative oder Ergänzung zu Ihrem Eigenheim sein. Um von den Vorteilen einer solchen Anlage zu profitieren, ist eine sorgfältige Auswahl unerlässlich. Professionelle Unterstützung liefern dabei unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von TT Immobilien. Wenn Sie die Betreuung ihrer vermieteten Immobilie in die professionellen Hände einer Hausverwaltung legen möchten, stehen Ihnen außerdem unsere erfahrenen Fachkräfte der GeWo Immobilienverwaltung GmbH zur Seite.

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