Eine Immobilie sanieren

Ihr Eigenheim ist in die Jahre gekommen oder die erworbene Immobilie ist nicht direkt das Traumhaus, nach dem Sie sich immer gesehnt haben? Dann sollten Sie Ihre Immobilie sanieren. Eine Sanierung kann in vielerlei Hinsicht notwendig sein, da z.B. energetische Standards nicht mehr eingehalten werden können oder weil Ihnen schlichtweg die Raumaufteilung nicht zusagt.

Eine Objektsanierung ist dabei nicht mit einer Renovierung zu vergleichen, da bei letzterem nur oberflächliche Änderungen, wie neue Tapeten oder ein neuer Anstrich, gemeint sind. Eine Haussanierung geht deutlich weiter und betrifft auch elementare Aspekte, wie die allgemeine Bausubstanz.

TT Immobilien Privat vermarkten Eine Immobilie sanieren

Wer sich dazu entscheidet, eine ältere Immobilie zu sanieren anstatt neu zu bauen, kann sich über einige Vorteile freuen. So können – je nach Umfang der Sanierung – Baustoffkosten eingespart werden, da kein ganzes Haus neu errichtet wird. Hinzu kommt, dass die umliegende Infrastruktur bei Altbauten oftmals besser ist als bei Objekten in Neubausiedlungen. Bei älteren sanierungsbedürftigen Immobilien kommt es häufig vor, dass sich im Laufe der Jahre eine Ortschaft um das Objekt herum gebildet hat, womit alle alltäglichen Beschaffungen bequem in der Nähe getätigt werden können. Neubausiedlungen hingegen befinden sich oftmals in Randlage und die Wege im Alltag werden automatisch länger.

Aus welchen Beweggründen auch immer Sie Ihre Immobilie sanieren wollen:
Starten Sie nicht unüberlegt in ein solches Projekt, sondern orientieren sich im Idealfall an folgenden Hilfestellungen.

1. Die ersten Schritte

Bevor die erste Innenwand eingerissen und schon mit einer neuen Inneneinrichtung geliebäugelt wird, sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen.

Machen Sie sich ein Bild davon, was der Ist-Zustand Ihrer Immobilie ist und fertigen Sie ggf. einen aktualisierten Grundriss an.

Nachdem Sie die Räumlichkeiten unter die Lupe genommen haben, gilt es nun, das gesamte Objekt zu prüfen. In welcher Verfassung befindet sich Ihre Immobilie? Holen Sie sich hierfür ggf. fachkundige Unterstützung, um nicht direkt im ersten Schritt etwas zu übersehen.

Bei einer Objektsanierung fallen häufig automatisch Arbeiten an, die im Zuge von neuen (energetischen) Standards umgesetzt werden müssen.

2. Die Planung

Keine Sanierung ohne vorherige Planung. Wer unüberlegt und unstrukturiert eine Objektsanierung angeht, läuft Gefahr, sowohl zeitliche Fristen als auch finanzielle Mittel aus den Augen zu verlieren.

Gleichen Sie Ihre Vorstellungen mit den tatsächlich vorherrschenden Rahmenbedingungen ab. Passen Ihre finanziellen Mittel, die Baustruktur und Ihre Vorhaben zusammen? Seien Sie ggf. darauf vorbereitet, Kompromisse eingehen zu müssen.

Überlegen Sie sich, wie die neu geschaffenen Räumlichkeiten genutzt werden sollen und legen Sie basierend darauf den Umfang der Sanierungsmaßnahmen fest. Doch woran erkennen Sie, wann etwas sanierungsbedürftig ist?

Alle 5 bis 10 Jahre

  • Innenverkleidungen wie Tapeten oder Anstriche
  • installierte Teppiche
  • Anstriche von Fenstern und Türen im Außenbereich sowie der Fassade
  • bei Flachdächern: Dacheindeckung

Alle 15 bis 30 Jahre

  • Dachrinnen, Fallrohre und Dachanschlüsse
  • Fußbodenbeläge
  • Teile der Heizung
  • Elektrische Steuerung
  • Verkleidungen im Außenbereich
  • Verglasungen und Verfugungen im Außenbereich

Alle 30 bis 50 Jahre

  • Kamine
  • Dachziegel und Dachstuhl
  • Außenverkleidung
  • Fenster und Türen
  • Wasser- und Stromnetz
  • Bad- und Küchenausstattung
  • Beläge im Innenbereich wie Putz und Fliesen

Einfach so drauflosbauen? Das ist in Deutschland nicht möglich. Beachten Sie bei Ihren Sanierungsmaßnahmen lokale Bebauungsplanungen, nach denen Sie sich mit Ihrer Immobilie richten müssen. Außerdem ist es wichtig zu wissen, ob Sie im Zuge der Sanierung genehmigungspflichtige Änderungen durchführen. Beachten Sie hier die Gebühren und die Zeit für ein mögliches Genehmigungsverfahren.

Wie lange kann und darf die Sanierung Ihres Objekts dauern? Müssen Sie Kündigungsfristen einhalten oder haben Sie sich eine eigene Deadline gesetzt? Holen Sie sich bei der Zeitplanerstellung unbedingt professionelle Unterstützung und fassen dann den Ablaufplan, den Zeitplan und die Zahlungsfristen übersichtlich zusammen.

Wenn Sie selbst über ein gewisses handwerkliches Geschick verfügen, sollten Sie bei der Zeitplanerstellung den Aspekt der Eigenleitung berücksichtigen. Allerdings gilt: Überschätzen Sie Ihr eigenes Können nicht und holen Sie sich im Zweifelsfall fachkundige Unterstützung.

Steht Ihr Sanierungsplan fest und alle vorherigen Schritte sind in Arbeit, bzw. ausgeführt, gilt es, Handwerksbetriebe zu beauftragen. Zwecks Kostenplanung sollten Sie vertraglich festhalten, ob Arbeiten mittels eines Stundenlohns oder per Festpreis abgerechnet werden und inwiefern die Materialpreise darin enthalten sind.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Dies gilt auch bei Ihrem Sanierungsprojekt. Dokumentieren Sie den Baufortschritt ggf. durch ein Bau-Tagebuch, um möglichen zukünftigen Streitigkeiten vorzubeugen. Die abschließende Bauabnahme stellt die fachgerechte Erfüllung der vertraglich festgelegten Pflichten sicher und sollte sowohl beim Bauherrn als auch beim zuständigen Handwerksbetrieb ein Pflichttermin sein.

3. Versicherungen

Um das eigene Objekt während der Sanierungsphase zu schützen, aber auch um Personen abzusichern, die beim Bauvorhaben mithelfen, sind Versicherungen nötig und z.T. sogar verpflichtend.

Diese Versicherung ist verpflichtend und hat für alle Personen Gültigkeit, die nicht über ein beauftragtes Unternehmen an der Baustelle arbeiten, sondern dort aushelfen (Bauhelfer, Freunde, Familie etc.).

Sollte professionelle Unterstützung bei der Sanierungsmaßnahme herangezogen worden sein (Architekt etc.), ist es ratsam, sich als Bauherr die Berufshaftpflichtversicherung desjenigen vorzeigen zu lassen.

Bei einer großen Objekt-Sanierung kann es vorkommen, dass bereits bestehende Gebäude-Versicherungen, wie die Elementarschadensversicherung, nicht mehr greifen, da z.B. der Dachstuhl entfernt wurde und Niederschlag ins Gebäude eindringt.

Diese Form der Versicherung schützt Sie vor Schäden und Verlusten, die während der Bauphase entstehen können. So werden bereits getätigte Arbeiten und verbautes Material abgesichert.

Planen Sie Ihr Budget sorgfältig und rechnen Sie einen Puffer ein. Materialpreisschwankungen, anfallende laufende Kosten und Gebühren sollten auf keinen Fall unterschätzt werden.

Berücksichtigen Sie bei Ihrem Budgetplan mögliche Förderungsprogramme der Kreditgeber und des Staates. Diese sind z.T. speziell auf Sanierung ausgerichtet und fördern oftmals umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen.