Irgendwann drängen sich für jede Immobilienbesitzerin und jeden Immobilienbesitzer mit Familie wichtige Fragen auf: Wem vererbe ich meine Immobilie? Möchte ich sie vielleicht noch zu Lebzeiten verschenken? Oder möchte ich sie verkaufen, um Liquidität für das Alter zu behalten?

Wenn Sie an diesem Punkt sind, sollten Sie unbedingt auch über den Verkauf innerhalb der Familie nachdenken. Unter bestimmten Voraussetzungen bietet diese Variante nämlich interessante steuerliche Vorteile.

Erbschaften und Schenkungen bleiben nur dann steuerfrei, wenn sie in einem Zeitraum von 10 Jahren die gesetzlich festgelegten Freibeträge nicht überschreiten. Gerade, wenn es um Immobilien geht, sind diese Freibeträge aber schnell ausgeschöpft. In diesen Fällen kann der Verkauf für alle Beteiligten eine sinnvolle Alternative sein. Die größten Vorteile dabei:

• Bei einem entgeltlichen Verkauf werden keine oder geringere Schenkungssteuern fällig (s.u.).
• Bestimmte Steuerarten – insbesondere die Grunderwerbsteuer – können bei einem Verkauf innerhalb der Familie entfallen.
• Ein Verkauf zu Lebzeiten sichert Ihnen als Verkäufer Liquidität für das Alter.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises) gilt bei einem Verkauf (entgeltliche Übertragung) nur für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner und für Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Also Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel und Stiefkinder. Nicht aber für Geschwister oder weiter entfernte Verwandte.

Auch wenn keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann eine Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne (Spekulationssteuer) anfallen. Das passiert in der Regel, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf gewinnbringend verkauft wird, sofern sie nicht selbst genutzt wurde.

Der Verkauf bleibt dann steuerfrei, wenn Ihre Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren von Ihnen (oder Ihren kindergeldberechtigten Kindern) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (belegbar durch Meldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt). Da bei dieser Berechnung auch Randjahre berücksichtigt werden, kann es ausreichen, wenn Sie die Immobilie im Dezember gekauft haben und zwei Kalenderjahre später im Januar verkaufen. Das wären dann nur 14 Monate, die sich aber über drei Kalenderjahre erstrecken.

Außerdem besteht die Gefahr einer gemischten Schenkung. Diese liegt vor, wenn anstatt des Marktwertes ein reduzierter Familienpreis gezahlt wurde. Grundsätzlich ist der Verkauf unter Marktwert möglich, dann gilt aber nur der entgeltliche Teil als Verkauf. Die Differenz zum Verkehrswert gilt dagegen als Schenkung und unterliegt den gesetzlichen Regelungen zur Schenkungssteuer.

Um dies zu vermeiden, ist die realistische Wertermittlung der Immobilie durch einen Fachmann von zentraler Bedeutung.

Neben den genannten Steuerersparnissen gibt es weitere Vorteile, die für einen Verkauf zum Beispiel an Ihre Kinder sprechen:

• Ihre Immobilie bleibt in der Familie und gleichzeitig erhalten Sie Liquidität, um sich im Alter noch einmal wohnlich zu verändern.
• Als Eltern können Sie Ihren Kindern ein Verkäuferdarlehen gewähren.
• Im Notfall können sie eine Stundung des Kaufpreises gewähren.
• Sie können innerhalb der Familie eine Ratenzahlung vereinbaren. So kann das Vermögen schrittweise übertragen und gleichzeitig Ihre Versorgung gesichert werden.

Sie fragen sich, wie Sie im Alter wohnen wollen und was mit der Immobilie passieren soll, in der Ihre Kinder und vielleicht sogar Sie selbst aufgewachsen sind? Dann kann ein familieninterner Verkauf emotional und finanziell genau die richtige Lösung für Sie sein. Ein paar wichtige Grundsätze dazu haben wir Ihnen hier aufgezeigt. Für eine präzise Einzelfallbewertung sollten Sie sich in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzen. Die professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie übernehmen dann unsere Fachkräfte von TT Immobilien.

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