Wenn Familien wachsen oder die Ansprüche an das Wohnen sich ändern, stellt sich Hausbesitzern schnell die Frage, ob sie nicht irgendwo aus-, um- oder anbauen können. So sind in den letzten Jahrzehnten zahlreiche Dachböden und Garagen ausgebaut, Gauben eingesetzt oder Wintergärten angebaut worden.

Wird die eigene Immobilie später vermietet oder verkauft, soll dieser Zuwachs an Wohnraum natürlich auch gewinnbringend eingebracht werden. Hier aber lauern eine Menge Fallstricke, die schnell ein bitteres Nachspiel haben können, wie sich gerade bei Privatverkäufen immer wieder zeigt.

Wohnraum und Wohnfläche sind nicht das Gleiche

Für die rechtskonforme Angabe der Wohnfläche eines Hauses gibt es verschiedene Ermittlungsverfahren, von denen die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am geläufigsten ist. Hierbei werden die Grundflächen der tatsächlich zu Wohnzwecken zu nutzenden Räumen und Bereiche addiert. Abgezogen werden dann Teile, die nur eingeschränkt nutzbar sind. Was simpel klingt, kann im Detail eine Menge Fragen aufwerfen.

Was gilt bei Dachschrägen? Wann gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche? Sind Keller und Garage oder Geschäftsräume Teil der Wohnfläche? Diese und viele weitere Sonderfälle können wir mit Ihnen am besten in einem Beratungsgespräch vor Ort klären. Der eigentliche Fallstrick aber liegt ganz woanders, erklärt Uwe Tietken:

“Was viele unserer Kunden nicht wissen ist, dass der schönste Dachbodenausbau erst dann zur Wohnfläche wird, wenn er auch vom Bauamt genehmigt und somit in den Unterlagen des Hauses dokumentiert ist. Und das gilt für alle anderen Aus-, Um- oder Anbauten in gleichem Maße. Liegt diese Genehmigung nicht vor, handelt es sich im rechtlichen Sinne nur um eine Nutzfläche.”

Falsche Angaben haben Folgen

Für die Bewertung einer Immobilie bei Verkauf oder Vermietung spielt die Wohnfläche eine zentrale Rolle. Machen Sie in diesem Punkt falsche Angaben im Sinne der WoFlV – und sei es auch nur aus Unwissenheit – besteht die Gefahr, dass Käufer oder Mieter später Nachbesserung, Ersatzansprüche oder schlimmstenfalls Rückabwicklung des Vertrages einfordern.

Eine zentrale Rolle spielt die Wohnfläche außerdem bei der Finanzierung durch eine Bank, die stets entsprechende Unterlagen anfordert. Risikoabwägung, Zinsen und Sicherheiten orientieren sich immer anhand der amtlich dokumentierten Wohnfläche – Falschangaben hätten entsprechend rechtliche Konsequenzen.

Wir finden einen Weg

Wie so oft gilt auch in diesem Fall: Gefahr erkannt – Gefahr gebannt.

Zum Teil lassen sich Baugenehmigungen nachträglich einholen oder es finden sich andere Lösungen, wie mit der Situation umgegangen werden kann, ohne dass Verkäufer oder Käufer ein Schaden entsteht. Uwe Tietken blickt dabei auf einen großen Erfahrungsschatz zurück.

“Wir hatten in den letzten Jahren viele Kunden, bei denen wir beratend tätig sein mussten, weil sie zum Beispiel für den Ausbau der Garage oder des Dachbodens keine Baugenehmigung hatten. Am Ende haben wir aber immer eine Lösung gefunden, mit der alle zufrieden waren.”

Fazit

Die eigene Immobilie rechtskonform auf dem Markt anzubieten, ohne sich selbst oder potenzielle Käufer in Schwierigkeiten zu bringen, kann schnell kompliziert werden. Eine ausführliche Beratung und Unterstützung bei der Berechnung der Wohnfläche hilft, späteren Ärger zu vermeiden.

Wollen Sie Ihre Immobilie im rechten Licht präsentieren und einen fairen Preis erzielen? Rufen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne persönlich!

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