Es ist egal, wie Sie eine Immobilie erwerben – kaufen, schenken, erben – ohne Eintrag im Grundbuch geht es nicht. Solange Ihr Name dort nicht vermerkt ist, sind Sie auch nicht die gesetzliche Eigentümerin oder der Eigentümer. Unabhängig davon sollten Sie bereits vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie immer einen Blick ins Grundbuch werfen.

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht als Grundbuchamt geführtes Register, in dem Angaben zu den Eigentumsverhältnissen von Grundstücken festgehalten und geregelt werden. Alle Grundstücke in Deutschland unterliegen dem Grundbuchzwang und müssen einen Eintrag ins Grundbuch erhalten. Neben den Besitzverhältnissen werden hier außerdem die Lage, die Belastungen, Wegerechte, Hypotheken und die Grundschuld eingetragen. Je nach Thematik gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern. In Wohnungsgrundbüchern sind zum Beispiel die Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern verzeichnet und in Teileigentumsgrundbüchern geht es oft um Garagen oder Gewerbeflächen.

Zu den Eigentumsverhältnissen finden sich auf den Grundbuchblättern auch Informationen über Schuld- und Vermögensverhältnisse der aktuellen Besitzerin oder des Besitzers sowie Rechte und Pflichten, die an den Besitz geknüpft sind. Diese sensiblen Daten dürfen nur die Grundstückseigentümer, andere eingetragene Personen und Personen mit berechtigtem Interesse einsehen. Das sind zum Beispiel Gläubiger, Kreditinstitute, Notare und Behörden oder auch potenzielle Käufer, die ein ernsthaftes Interesse nachgewiesen haben. Geregelt ist dies in § 12 GBO (Grundbuchordnung).

Die Angaben zu einem Grundstück im Grundbuch sind in verschiedene Themengebiete beziehungsweise Sparten eingeteilt, die in einzelnen Blättern ausgewiesen werden.

Deckblatt

 Das Deckblatt enthält Angaben zum Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk, zum Grundbuch-Band und den Hinweis, ob es sich beispielsweise um ein Wohnungs- oder ein Teileigentumsgrundbuch handelt. In der Fußleiste ist außerdem festgehalten, wann die letzte Eintragung stattgefunden hat.

Das Bestandsverzeichnis

 In diesem Teil finden sich alle wichtigen Grundstücksdaten: Größe, Flurnummer, Gemarkung und bei Wohn- oder Teileigentum die Miteigentumsanteile und die Wohnungs- bzw. Teileigentumsnummer mit Angaben zur Lage der Einheit in der Immobilie.

Abteilung I

Hier werden Informationen über die Eigentümer oder die Erbbauberechtigten festgehalten. Vermerkt ist auch, wie es zu dem Eigentum gekommen ist – durch Kauf (Auflassung) oder zum Beispiel durch ein Erbe. In diesem Bereich kann man alle Eigentümerwechsel nachvollziehen, weil ehemalige Besitzer nicht gelöscht, sondern nur durchgestrichen werden. Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, wird in diesem Abschnitt auch das jeweilige Anteilsverhältnis erfasst.

Abteilung II

 Lasten und Beschränkungen, die das Grundstück betreffen, werden in Abteilung II eingetragen. Lasten sind beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. Eingetragene Beschränkungen können Nacherbenvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Insolvenzvermerke oder Sanierungsvermerke der Gemeinde sein. In diesem Bereich wird bei einem Immobilienkauf auch die Auflassungsvormerkung eingetragen, die als eine Art Reservierung der Absicherung der Käuferin oder des Käufers dient.

Abteilung III

Diese letzte Abteilung ist vor allem für die finanzierende Bank wichtig, denn hier sind alle Grundpfandrechte vermerkt. Man spricht auch vom Grundschuldeintrag, der entsteht, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen wird und das Objekt als Sicherheit dient. Neben den Grundschulden zählen hierzu auch Hypotheken, Rentenschulden oder Pfandrechte. Eintragungen in diesem Bereich können nur mit einer Löschungsbewilligung geändert werden. Beim Verkauf einer Immobilie werden mit dem Übergang des Eigentums die Grundpfandrechte des Vorbesitzers gelöscht.

Wenn Sie ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Wohnung erworben haben, müssen Sie im Grundbuch als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer vermerkt werden. Dafür muss der Kaufvertrag, das Erbe oder die Schenkung notariell beglaubigt und anschließend mit Antrag dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Auch neue Gläubiger, zum Beispiel beim Wechsel der Bank zur Baufinanzierung, müssen eingetragen werden. Außerdem alle Veränderungen an der Aufteilung des Grundstücks oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke.

Am Grundbuch geht kein Weg vorbei, wenn Sie Grundeigentum erwerben. Dabei liefert es Ihnen als Kaufinteressentin oder Kaufinteressent bereits vor der Vertragsunterzeichnung wichtige Informationen, die Sie immer prüfen sollten.

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